拿下全國首單儲架式長租公寓CMBS 招商蛇口錦衣不夜行
2018-06-05 18:43
來源: 第一財經日報(上海)

拿下全國首單儲架式長租公寓CMBS 招商蛇口錦衣不夜行

人工智能朗讀:

在長租公寓領域,招商蛇口正在扮演一個紀錄打破者的角色。

故事發生在12月1日,國內規模最大的長租公寓類資產證券化產品獲批,這個以招商蛇口為發行人的資產支持專項計劃實為全國首單儲架式長租公寓CMBS,融資規模達60億,超過保利在10月發行的規模為50億的ABS。

按照招商蛇口的計劃,此次通過資產證券化募集得來的資金將優先用于未來長租公寓的發展與運營。招商蛇口董事總經理許永軍表示,將把長租公寓打造成為招商蛇口轉型創新的標桿和先鋒。

低調運營數年,招商蛇口是最早布局長租公寓的房企之一,如今終于釋放其布局計劃——中短期實現全國重點城市品牌落地,規模達10萬間,未來通過并購模式加速擴張,擴容至100萬間。

長租公寓融資規模創新高

12月1日,招商蛇口通過公告宣布,以其為發行人的“招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃”符合掛牌要求,獲得符合深圳證券交易所掛牌條件的《無異議函》。

公告顯示,該專項計劃采取分期發行,首期將在獲得《無異議函》的6個月內申請掛牌,其他各期將在24個月內申請掛牌。

作為全國首單儲架式長租公寓CMBS(Commercial Mortgage Backed Securities),儲架融資規模為60億元,分多期發行,第一期發行規模不超過人民幣20億元,期限為18年,其中優先級產品規模19.90億,劣后級0.1億元。

CMBS,屬于MBS(抵押貸款支持證券)的一種,其底層資產通常為商業地產、物業的未來收益權,其性質與ABS類似。此前CMBS的發行多見于商業地產領域,而長租公寓市場的資產證券化探索均為發行ABS,而發行ABS的風險取決于公寓的現金流是否穩定。

2017年2月,魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃在上交所掛牌,這是國內首單公寓行業ABS。魔方公寓ABS是基于在北京、上海、廣州等一二線城市經營的30處物業的約4000間公寓未來三年的租金收入作為底層現金流,發行規模3.5億元人民幣。

魔方之后,2017年8月、2017年10月,自如和新派公寓分別宣布發行ABS,但融資規模也僅為5億和2.7億。

具有破局意義的是10月23日,保利地產ABS在上交所獲批通過,擬發行金額50億元,采取儲架、分期發行機制,儲架額度期限兩年,產品期限18年。

儲架發行制度是一次核準、多次發行的再融資制度,使資產證券計劃能間接實現公募REITs的擴募功能。跟魔方公寓、自如和新派公寓相比,保利融資規模之巨顯而易見。而招商蛇口的CMBS發行后,將打破保利地產在長租公寓領域的融資規模紀錄。

招商蛇口在公告中指出,公司發行長租公寓的資產證券化產品,募集資金將優先用于未來長租公寓的發展與運營,既拓展了公司的融資渠道,又優化負債結構。

業內人士分析,此單CMBS獲批,將會放大招商蛇口公寓板塊起步早、產品線完整等優勢。

目前招商蛇口已在深圳、北京、武漢、重慶等發展多個項目,正有序推進天津、沈陽等城市落地,建筑規??傆嫾s60萬平米,約1.6萬間。未來將圍繞一線及重點二線城市進行重點布局。

招商蛇口旗下公寓已形成“壹?!比瞬殴?、“壹間”精品公寓、“壹棠”高端服務式公寓三大產品線。根據招商蛇口戰略規劃,壹系公寓定位為中國中長租公寓領導品牌,中短期將實現全國重點城市品牌落地,管理規模10萬間;未來,通過收購兼并加速擴張,規模擴容至100萬間。

招商公寓盈利水平遠超行業

東方證券研報指出,經測算,目前我國租賃人口預計為1.9億,主要由流動人口及高校畢業生構成,而至2030年,國內租賃人口將達2.7億。

在鏈家研究院發布的《租賃崛起》報告中,我國租賃市場,2020年約為是1.6萬億元,2025年將達到2.9萬億元,2030年預計會超過4萬億元。

在一線城市新房成交量增長不可持續,月供和租金差距加大,租賃人口的逐年提升和品牌公寓市場占有率間的缺口較大,長租公寓成為市場的一大藍海。

對標租賃市場成熟的美國,企業租戶占據市場份額的比例高達30%。而長期以來,我國住房租賃市場以個人出租為主,缺少規?;?、市場化的機構租賃者,這一比例尚不足3%,租賃企業存在很大的市場空間。

此次長租公寓CMBS獲批,將為招商蛇口公寓戰略提供資本性工具。招商蛇口董事總經理許永軍表示,長租公寓業務是公司發展戰略之一,而資產證券化是這一戰略的重要的組成部分,后續將積極開拓產融創新。

據招商蛇口介紹,目前多個正在推進的公寓項目是由在售或自持物業轉變而來。

資料顯示,招商蛇口全國范圍內已開發超200個住宅項目,大多分布于一、二線重點城市的核心區域,為發展住房租賃業務提供了存量基礎。此外,招商蛇口倡導成片區綜合開發,擁有前海媽灣片區、北京臺湖小鎮等大批產城,而公寓業務作為城市功能配套的一部分,有著巨大的增量空間。

在招商蛇口的公寓業務藍圖中,品牌與標準具有關鍵作用。據透露,招商蛇口將圍繞“壹棠”、“壹間”、“壹?!惫⑵放婆c招商局置地旗下的“CM+”公寓品牌,盡快完善統一的品牌體系。一旦整合完成,招商蛇口將成為第一家也是唯一一家海外布局的長租公寓運營商。

值得注意的是,房企大軍搶占住房租賃市場的競爭激烈,目前階段更傾向追求規?;鵂奚б?,普遍存在盈利難的問題。

克而瑞研究指出,行業內,往往把GOP率(營業毛利率)作為反映長租公寓項目運營能力的核心指標。目前長租公寓領域中,國內代表企業GOP率約80%,而招商蛇口穩定運營項目能達90%。服務式公寓市場代表企業GOP率通常為50%-55%,招商蛇口則超68%,GOP率領先行業。

據招商公寓負責人介紹,目前公寓業務客戶中,企業客戶與個人客戶分別占比約50%,企業客戶覆蓋了包括中海油、招商銀行、中國移動、騰訊、大疆科技、新田石油、QSI、富士施樂、日立等大型知名企業。

[編輯:田晨夕]
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